Depuis le 1er octobre 2026 et jusqu'au 31 décembre, un crédit immobilier à taux fixe ne peut pas dépasser un TAEG de 4,09 % sous 10 ans, de 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et de 5,40 % à partir de 20 ans, selon la Banque de France. Ce plafond, le taux d'usure, s'applique au coût total du crédit : intérêts, assurance et frais. Avec la hausse des taux, un dossier solide peut le dépasser, surtout pour un prêt de moins de 20 ans, un petit montant ou un emprunteur dont l'assurance coûte cher.
Les seuils en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026
La Banque de France publie chaque trimestre un seuil par catégorie de prêt. Pour un crédit immobilier à taux fixe, il dépend de la durée.
5,40 %
c'est le TAEG maximal d'un crédit immobilier à taux fixe de 20 ans et plus, jusqu'au 31 décembre 2026.
Banque de France, taux d'usure applicables au 1er octobre 2026.
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Les seuils applicables au 1er octobre 2026, comparés à ceux du trimestre précédent :
- moins de 10 ans : 4,09 %, contre 4,07 % au 1er juillet ;
- de 10 ans à moins de 20 ans : 4,68 %, contre 4,57 % ;
- 20 ans et plus : 5,40 %, contre 5,29 % ;
- taux variable : 5,52 % ;
- prêt relais : 6,49 %.
Les montants et les durées viennent du tableau officiel de la Banque de France, repris par l'avis publié au Journal officiel le 25 septembre 2026.
Un plafond calculé sur le trimestre passé
Le Code de la consommation fixe la règle : un prêt est usuraire si son taux effectif global dépasse de plus d'un tiers le taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent. Au 3e trimestre 2026, ce taux moyen était de 4,05 % pour les prêts de 20 ans et plus. Augmenté d'un tiers, il donne le seuil de 5,40 %.
Le seuil reste fixe pendant tout le trimestre, alors que les taux continuent de bouger. En octobre, les courtiers relèvent une nouvelle hausse : sur 25 ans, le taux moyen observé par Pretto gagne 0,15 point par rapport à septembre (voir notre article sur la hausse des taux immobiliers). L'écart entre le coût réel des prêts et le plafond se resserre donc jusqu'à fin décembre. Le prochain seuil, calculé sur les taux du 4e trimestre, s'appliquera au 1er janvier 2027.
Ce que contient le TAEG
Le taux d'usure ne se compare pas au taux nominal affiché par la banque, mais au taux annuel effectif global (TAEG), qui figure dans l'offre de prêt. Le Code de la consommation y inclut notamment, lorsqu'ils conditionnent le crédit :
- les frais de dossier ;
- les frais versés à un intermédiaire, comme un courtier ;
- l'assurance emprunteur et les garanties exigées par la banque ;
- les frais d'ouverture et de tenue d'un compte imposé ;
- le coût de l'évaluation du bien.
Les frais de notaire liés au transfert de propriété n'en font pas partie. Ces éléments pèsent d'autant plus que le prêt est court ou d'un petit montant : des frais fixes de quelques milliers d'euros, répartis sur moins d'années ou sur un capital plus faible, font monter le TAEG.
Trois exemples calculés
Les taux nominaux sont ceux observés en octobre 2026 par Pretto : 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans, 3,75 % sur 25 ans. L'assurance, exprimée en pourcentage du capital emprunté par an, et les frais sont des hypothèses d'exemple.
- Un emprunteur de 30 ans emprunte 250 000 € sur 25 ans à 3,75 %, avec une assurance à 0,30 % et 3 500 € de frais. Son TAEG atteint 4,43 %, sous le seuil de 5,40 %.
- Un emprunteur de 55 ans emprunte 180 000 € sur 19 ans à 3,66 %, avec une assurance à 0,70 % et 3 000 € de frais. Son TAEG atteint 5,09 %, au-dessus du seuil de 4,68 % qui s'applique sous 20 ans : la banque ne peut pas accorder ce prêt.
- Un couple emprunte 120 000 € sur 15 ans à 3,50 %, avec une assurance à 0,40 % et 4 500 € de frais de dossier, de garantie et de courtage. Son TAEG atteint 4,85 %, au-dessus du seuil de 4,68 %.
Dans les deux derniers cas, le dossier est solvable. C'est le coût de l'assurance ou des frais, rapporté à la durée et au montant, qui le fait basculer.
Les leviers pour repasser sous le seuil
Votre conseiller ou votre banque peuvent ajuster plusieurs paramètres, sans changer de projet.
L'assurance emprunteur. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, si ses garanties sont équivalentes à celles qu'elle exige (service-public.gouv.fr). Pour un prêt de 200 000 € ou moins par assuré, remboursé avant vos 60 ans, aucun questionnaire de santé ne peut vous être demandé. Dans le deuxième exemple, une assurance à 0,40 % au lieu de 0,70 % ramène le TAEG à 4,60 %, sous le seuil.
La durée. Le seuil change à 20 ans. Dans le même exemple, passer de 19 à 20 ans fait relever le prêt de la catégorie à 5,40 % : avec un TAEG de 5,07 %, il devient accordable. Cette année de plus coûte environ 5 300 € d'intérêts et d'assurance supplémentaires sur la durée du prêt.
Les frais. Dans le troisième exemple, ramener les frais de 4 500 € à 1 500 € fait passer le TAEG à 4,44 %. Les frais de dossier se négocient, et le coût de la garantie varie selon la formule choisie.
Le montant. Un apport plus élevé réduit le capital emprunté, mais il ne fait pas baisser le TAEG à lui seul : il agit surtout sur la mensualité et sur le taux d'endettement.
Dans le neuf, le seuil est celui du jour où le prêt est consenti
Le Code de la consommation apprécie l'usure au moment où le prêt est consenti, avec les frais connus à la date d'émission de l'offre. Pour un achat sur plan, la banque émet son offre après la signature du contrat de réservation. Si votre offre est émise en janvier, c'est donc le seuil du 1er janvier 2027 qui s'appliquera, et non celui d'aujourd'hui.
Vérifiez le TAEG dès la simulation de la banque, sans attendre l'offre définitive. Un écart de quelques centièmes sous le seuil laisse peu de marge si les conditions bougent avant l'émission de l'offre.
Vérifier votre plan de financement
Le simulateur de capacité d'emprunt donne une première estimation de ce que vous pouvez financer. Un conseiller Prenez Place peut ensuite reprendre avec vous la durée, l'assurance et les frais de votre prêt pour un logement neuf, sans frais supplémentaires.
