Au 13 novembre 2026, le budget 2027 n'est pas voté. L'Assemblée nationale l'a rejeté le 4 novembre, et le Sénat se prononce le 9 décembre sur le texte initial du gouvernement. Pour acheter dans le neuf, trois règles ne dépendent pas de ce vote : le prêt à taux zéro (PTZ) reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif Jeanbrun pour les investisseurs jusqu'au 31 décembre 2028, et l'exonération de 100 000 € sur les dons familiaux vaut pour les sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026. Le PTZ pour les jeunes parents et la réforme de la location meublée attendent la loi.
Où en est le budget 2027
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. Le 4 novembre, les députés ont rejeté sa première partie, celle des recettes, ce qui vaut rejet de tout le texte en première lecture (Sénat, dossier législatif). Les amendements adoptés par les députés en octobre disparaissent avec lui. Le Sénat examine donc le texte du gouvernement, en séance à partir du 20 novembre, et vote sur l'ensemble le 9 décembre (calendrier du Sénat).
Députés et sénateurs doivent ensuite trouver un texte commun, puis l'Assemblée nationale a le dernier mot. Les deux derniers budgets montrent que ce parcours peut déborder sur l'année suivante. Faute d'accord en décembre 2025, une loi spéciale du 26 décembre a permis à l'État de continuer à percevoir les impôts existants, et la loi de finances pour 2026 n'a été promulguée que le 19 février 2026 (Sénat). Celle pour 2025 l'avait été le 14 février 2025. Une loi spéciale ne crée aucune mesure nouvelle : une aide annoncée pour le 1er janvier peut n'entrer en vigueur que plusieurs semaines plus tard, à la publication de la loi.
Le PTZ et le dispositif Jeanbrun continuent quoi qu'il arrive
Le PTZ finance une partie de l'achat d'un logement neuf, appartement ou maison, sur tout le territoire, pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027 (ANIL). Cette date figure dans la loi de finances pour 2025 : le vote du budget 2027 n'y touche pas.
Ce qui change au 1er janvier, c'est l'année de revenus retenue. Les conditions s'apprécient à la date d'émission de l'offre de prêt, avec le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année (service-public.fr) :
- offre émise en 2026 : revenus de 2024, inscrits sur l'avis d'imposition reçu en 2025 ;
- offre émise en 2027 : revenus de 2025, inscrits sur l'avis reçu en 2026.
Si vos revenus ont augmenté en 2025, une offre émise avant le 31 décembre peut vous maintenir dans une tranche plus favorable. S'ils ont baissé, une offre émise en janvier peut augmenter le montant du PTZ. C'est la date d'émission de l'offre par la banque qui compte, pas celle du dépôt du dossier.
Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, s'adresse à ceux qui achètent pour louer. Il vise les logements neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), situés dans un immeuble collectif et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (ANIL). Le propriétaire loue vide, pendant au moins neuf ans, à un locataire sous plafonds de ressources et de loyer. Il déduit alors chaque année de ses revenus fonciers 3,5 % de 80 % du prix d'achat en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer en loyer intermédiaire. Pour un appartement acheté 250 000 € et loué en loyer intermédiaire, la déduction atteint 7 000 € par an. Les députés avaient porté le taux à 4 % dans le neuf : ce vote est tombé avec le texte.
Le don exonéré de 100 000 € s'arrête au 31 décembre 2026
Depuis février 2025, un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut vous donner jusqu'à 100 000 € sans droits de donation, si la somme finance dans les six mois l'achat d'un logement neuf ou en VEFA (article 790 A bis du code général des impôts). Le texte vise les sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026. Les conditions sont détaillées dans notre article sur le don familial pour un logement neuf.
100 000 €
c'est le montant qu'un même donateur peut encore vous donner sans droits pour un logement neuf, s'il le verse au plus tard le 31 décembre 2026.
Article 790 A bis du code général des impôts, loi de finances pour 2025.
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Les députés avaient voté sa prolongation jusqu'en 2030. Ce vote est tombé le 4 novembre, et le texte du gouvernement ne la prévoit pas. Le Sénat peut la réintroduire, mais rien ne garantit qu'elle couvrirait les dons faits en début d'année : en 2025, l'exonération ne s'est appliquée qu'aux sommes versées à partir du 15 février, date de publication de la loi de finances.
Prenons une grand-mère de 75 ans qui donne 100 000 € à sa petite-fille pour l'achat d'un deux-pièces neuf :
- versé le 15 décembre 2026, le don est exonéré, à condition que l'acte de vente soit signé au plus tard le 30 juin 2027 ;
- versé en janvier 2027 sans nouvelle loi, il supporte 5 448 € de droits, après l'abattement de 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant et l'exonération de 31 865 € du don familial de somme d'argent.
Pour le premier semestre 2027, le texte du gouvernement propose un autre régime, sans condition d'usage de la somme. L'exonération du don familial de somme d'argent passerait de 31 865 € à 50 000 €, et les dons d'argent à un descendant de 18 à 49 ans seraient taxés au taux unique de 6 % au-delà des abattements, dans la limite de 100 000 €. Dans l'exemple, la facture baisserait sans revenir à zéro.
Ce que le gouvernement propose pour 2027
Deux autres mesures du texte du gouvernement concernent l'achat dans le neuf (Sénat, la loi en clair).
Un PTZ « parentalité » serait ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans, y compris s'ils ont déjà bénéficié d'un PTZ, sous conditions de ressources. Son montant et ses plafonds de revenus seront fixés par la loi et ses textes d'application.
Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) serait rapproché de celui de la location nue. Le texte plafonne l'amortissement des logements loués meublés à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer. Cela concerne les investisseurs qui louent meublé, y compris en résidence étudiante ou seniors.
D'autres votes des députés sont tombés le 4 novembre : la prolongation du PTZ jusqu'en 2030 et son ouverture au bail réel solidaire (BRS), en plus de la hausse du taux Jeanbrun et de la prolongation du don exonéré. Le Sénat peut reprendre certaines de ces mesures. La version finale ne sera connue qu'à la publication de la loi.
Ce que vous pouvez décider avant le 31 décembre
Trois situations appellent une décision avant la fin de l'année.
- Un parent ou un grand-parent veut vous aider : un don versé avant le 31 décembre est exonéré jusqu'à 100 000 € si l'acte de vente est signé dans les six mois. Si votre achat ne peut pas être signé avant fin juin 2027, la somme non affectée dans le délai perd l'exonération.
- Vous préparez une demande de PTZ : comparez vos revenus de 2024 et de 2025, et demandez à votre banque jusqu'à quelle date elle émet des offres en 2026.
- Vous attendez un enfant : le PTZ parentalité n'existe pas encore, et ses conditions peuvent changer d'ici à la loi. Si votre projet est prêt, le PTZ actuel reste accessible aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans, sous conditions de ressources.
Pour un investissement locatif, le dispositif Jeanbrun ne fixe aucune échéance avant fin 2028 : la décision peut se prendre sur le rendement du logement, pas sur le calendrier du budget.
Suivre la suite et préparer votre projet
Cet article sera mis à jour après le vote du Sénat le 9 décembre, puis à la publication de la loi de finances. D'ici là, le simulateur de capacité d'emprunt donne une première estimation de votre budget, et un conseiller Prenez Place peut reprendre avec vous le calendrier du don, de l'offre de prêt et de l'acte, sans frais supplémentaires.
