Don familial : 100 000 € exonérés pour acheter dans le neuf

Jusqu'au 31 décembre 2026, un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut vous donner jusqu'à 100 000 € sans aucun droit de donation, à condition que la somme serve, dans les six mois, à acheter un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Vous pouvez recevoir jusqu'à 300 000 € de plusieurs donateurs. Le logement doit rester votre résidence principale, ou être loué comme telle, pendant cinq ans. L'exonération, prévue à l'article 790 A bis du code général des impôts, s'ajoute aux abattements habituels. Les députés ont voté sa prolongation jusqu'à fin 2030, mais rien n'est acquis avant la publication du budget 2027, fin décembre.

Qui peut donner, à qui, et combien

Le don doit venir d'un parent, d'un grand-parent ou d'un arrière-grand-parent. Un oncle ou une tante peut donner à un neveu ou une nièce, seulement s'il n'a pas lui-même d'enfant, de petit-enfant ou d'arrière-petit-enfant. Le texte vise les sommes d'argent données en pleine propriété : un virement ou un chèque, pas un bien ni une part de société. La loi ne fixe aucune condition d'âge, ni pour celui qui donne ni pour celui qui reçoit.

100 000 €

c'est le montant qu'un même donateur peut vous donner sans droits pour un logement neuf, dans la limite de 300 000 € reçus au total.

Article 790 A bis du code général des impôts, loi de finances pour 2025.

Les deux plafonds se lisent ensemble : 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire, et 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Deux parents et un grand-parent peuvent donc réunir 300 000 € sans droits pour un seul achat. Seule la part réellement affectée au logement est exonérée : si vous recevez 100 000 € et que le logement n'en absorbe que 80 000 €, les 20 000 € restants relèvent des règles ordinaires de la donation.

Ce que la somme doit financer

L'exonération s'applique à l'achat d'un logement acquis neuf, c'est-à-dire achevé et jamais habité, ou acheté sur plan en VEFA. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), qui commente le dispositif depuis le 4 septembre 2025, précise ce qui est exclu :

• faire construire une maison, ou acheter un terrain pour y construire ;
• apporter la somme à une société civile immobilière (SCI) qui achète à votre place ;
• acheter une résidence secondaire, ou un logement laissé vide ;
• acheter dans une résidence étudiante ou seniors louée à un exploitant ;
• rembourser par anticipation un prêt pris pour un logement dont l'acte a été signé avant le 15 février 2025.

Une fois acheté, le logement doit être votre résidence principale, ou être loué comme résidence principale à un locataire, pendant cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux s'il est postérieur. La location meublée est admise, mais le bail ne peut pas être signé avec un membre de votre foyer fiscal.

Le même article exonère les dons affectés à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale du bénéficiaire. Ce cas ne concerne pas un achat dans le neuf.

En VEFA, la date de l'acte compte, pas celle de la réservation

La somme doit être affectée au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement. Pour un achat sur plan, le BOFiP retient la date de signature de l'acte authentique chez le notaire, et non celle du contrat de réservation. Deux conséquences :

• un don versé le 15 décembre 2026 impose de signer l'acte au plus tard le 30 juin 2027 ;
• une fois l'acte signé dans ce délai, les appels de fonds payés avec la somme pendant le chantier, parfois bien au-delà des six mois, restent couverts.

Dans les dossiers que nous accompagnons, l'acte intervient le plus souvent trois à six mois après la réservation, le temps d'obtenir l'offre de prêt. Un don reçu au moment de la réservation s'inscrit donc dans le délai sans difficulté. Si vous avez déjà signé votre acte, le BOFiP n'écarte que les actes antérieurs au 15 février 2025 : faites confirmer votre situation par votre notaire avant le versement.

Conservez le contrat de réservation, l'acte, les appels de fonds et les relevés bancaires du virement : la loi vous demande de tenir ces pièces à la disposition de l'administration.

Ce que vous économisez vraiment

Un parent dispose déjà d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans, auquel s'ajoute le don familial de somme d'argent de 31 865 € s'il a moins de 80 ans et si vous êtes majeur (impots.gouv.fr). Pour un don de 100 000 € d'un parent qui n'a rien donné depuis quinze ans, l'exonération ne change donc pas la facture, nulle dans les deux cas. Elle change tout dans d'autres situations. Les droits ci-dessous sont calculés avec le barème en ligne directe, après abattements :

• un parent de moins de 80 ans donne 150 000 € : 1 821 € de droits sans l'exonération, 0 € avec ;
• un parent qui a déjà utilisé son abattement de 100 000 € il y a moins de quinze ans donne 100 000 € : 11 821 € de droits sans l'exonération, 0 € avec ;
• un grand-parent de moins de 80 ans donne 100 000 € : 5 448 € de droits sans l'exonération, 0 € avec ;
• un grand-parent de 80 ans ou plus donne 100 000 € : 11 821 € de droits sans l'exonération, 0 € avec.

L'exonération a un second effet, moins visible : la somme exonérée n'est pas prise en compte pour le rappel des donations antérieures. Vos parents conservent leur abattement de 100 000 € pour plus tard. Au total, un parent de moins de 80 ans qui n'a rien donné depuis quinze ans peut vous transmettre 231 865 € sans droits pour un logement neuf.

Déclarer le don, même sans droits à payer

C'est le bénéficiaire qui déclare, dans le mois qui suit le versement. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration se fait en ligne, depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Déclarer », puis « Déclarer un don ou une cession de droits sociaux ». Le formulaire papier 2735 reste réservé aux personnes sans accès à internet et à quelques cas particuliers. La déclaration est obligatoire même si aucun droit n'est dû.

Si le logement est revendu ou change d'usage avant cinq ans, l'exonération est remise en cause : les droits deviennent exigibles, avec un intérêt de retard. La loi ne prévoit pas d'exception, y compris en cas de mutation professionnelle ou de séparation.

Ce que le budget 2027 pourrait changer

Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, est en cours d'examen à l'Assemblée nationale. En séance, les députés ont adopté en octobre des amendements qui prolongent l'exonération jusqu'au 31 décembre 2030 et l'étendent aux logements issus de la transformation de bureaux ou de commerces. Le texte du gouvernement prévoit par ailleurs, à son article 4, un régime temporaire pour les dons d'argent à un descendant de 18 à 49 ans, sans condition d'emploi de la somme : 50 000 € exonérés puis un taux de 6 % jusqu'à 100 000 €, du 1er janvier au 30 juin 2027. Les députés ont porté ce plafond à 100 000 € et étendu la période à toute l'année 2027.

Ces votes ne sont pas définitifs : le texte passe ensuite au Sénat, puis en commission mixte paritaire, et la loi est publiée fin décembre. Si votre projet est prêt, la règle en vigueur, avec ses deux dates, est la seule certaine. Si l'acte ne peut pas être signé avant l'été 2027, attendre la loi ne vous coûte rien, mais vous expose à son résultat.

Intégrer le don dans votre plan de financement

Un don de ce type entre dans votre apport et réduit le montant à emprunter, donc votre mensualité. Le simulateur de capacité d'emprunt donne une première estimation. Un conseiller Prenez Place peut ensuite reprendre avec vous le calendrier du don, de la réservation et de l'acte, pour que le délai de six mois soit respecté, sans frais supplémentaires.