Acheter un logement qui n'existe pas encore, c'est accepter de signer avant de voir. La VEFA encadre très précisément cet exercice : ce que vous payez, quand vous le payez, et ce qui se passe si le chantier dérape.
Ce que veut dire acheter en VEFA
La Vente en l'État Futur d'Achèvement est un achat sur plan. Vous devenez propriétaire du sol dès la signature, puis du bâti au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur reste maître d'ouvrage jusqu'à la livraison : c'est lui qui porte le risque technique du chantier.
Deux documents structurent l'opération : le contrat de réservation, signé en premier et accompagné d'un dépôt de garantie plafonné, puis l'acte de vente définitif, signé chez le notaire.
Le calendrier des paiements
Vous ne réglez jamais la totalité à la signature. Le prix est découpé en appels de fonds, déclenchés par l'avancement réel du chantier et plafonnés par la loi :
- 35 % à l'achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d'eau
- 95 % à l'achèvement des travaux
- Le solde de 5 % à la remise des clés, ou consigné en cas de réserves
Ces pourcentages sont des maximums cumulés : un promoteur ne peut pas vous demander plus, il peut demander moins.
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Les garanties qui vous protègent
Trois garanties se superposent, et elles ne couvrent pas la même chose :
- La garantie financière d'achèvement : si le promoteur fait défaut, un établissement financier prend le relais pour terminer l'immeuble.
- La garantie de parfait achèvement : un an après la livraison, pour tout ce que vous avez signalé en réserves.
- La garantie décennale : dix ans, pour ce qui touche à la solidité de l'ouvrage.
Le solde de 5 % est votre seul véritable levier le jour de la livraison. Consignez-le si des réserves subsistent : il sera libéré une fois les reprises faites.
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Ce que vous pouvez encore faire changer
Tant que le chantier n'a pas atteint certains seuils, une partie des choix reste ouverte.
Les travaux modificatifs acquéreur
Déplacer une cloison, supprimer un placard, changer l'implantation d'une salle de bain : ces demandes se formalisent tôt, en général avant le démarrage des cloisonnements, et se paient en supplément.
Les finitions
Sols, faïences, robinetterie : les gammes proposées par le promoteur sont souvent élargissables. Demandez la grille des prestations avant de signer, c'est le document qui fait foi.
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Les trois pièges les plus fréquents
Le premier est le délai de livraison, souvent exprimé en trimestre et non en date précise. Le deuxième est la surface : une tolérance existe, et en dessous d'un certain écart vous n'avez aucun recours. Le troisième est le financement : votre offre de prêt a une durée de validité qui peut expirer avant les premiers appels de fonds.
Sur ces trois points, faites relire votre contrat avant la signature. Une heure de lecture évite des mois de discussion.
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